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土地要素市场化改革滞后对经济增长影响
一是农业竞争力弱，食物成本高。长期以来，美国政府补贴其约七分之一国民以食物券，就与其食物价格相对低廉有关。美国对农业领域的财政支出不超过农民收入的10%。中国农业经济运行不仅财政成本高，农民付出的成本也高，其粮食生产收入不但不能抵补劳动成本，大部分情况下甚至还不如出租土地的收入。
二是居住形态不合理。成熟的现代化国家，公共部门和办公机构一般是高层建筑，百姓住低层建筑，居住密度低，以独栋房为主。中国城市的居住形态则主要是高层建筑。居住形态不合理不仅严重影响消费结构，影响总需求，甚至会影响社会稳定。
三是土地利用效率低。我国单位建设用地面积的GDP产出显著低于发达国家。如果按工商用地面积计算，土地利用效率更低。
四是影响社会平等目标的实现。城市限制供应住宅建设用地间接造成房价高企，我国又没有针对居民的不动产税，形成政府对城市居民的隐形税收，造成城市居民收入的不合理转移。
土地要素市场化改革有待进一步深入
一是取消土地使用权年限。我国农村土地承包权（本质是限定主体资格的农地使用权）、商业用地及居民住宅建设用地都有使用期限的规定，易导致土地使用权主体出现土地利用的短期行为，不仅影响土地利用效率，也影响经济活动的整体效率。
二是国有土地实行多级政府所有。例如，某一级政府要兴办地方国有企业或事业机构时，需通过有偿方式获得土地，而不是通过划定开发区或无偿划拨获得土地。为此，可以尝试将现有土地按功能划分为中央、市、县（区）和镇四级所有；中央政府拥有的土地交由省级政府代管。
三是逐步开放农村土地承包权交易。目前，我国土地承包权的流转仅限于集体经济成员之间，不利于农业经营规模的扩大。改革可以使建立在“小土地出租”基础上的规模经营转变为自有土地基础上的家庭农场经营，从而适应农业现代化需求。
四是扩大城市建设用地交易自由度。我国一些地方“三旧改造”试点的经验证明，应对好土地需求的变化，能够释放大量土地资源，保守估计约为现有建设用地的15%以上。
五是大幅简化土地规划控制性指标，放宽土地用途管理限制。为改善城市居民的居住形态，提高国民的生活品质，建议改变土地用途管理办法，并大幅降低居住用地的容积率控制指标，增大居住用地占城市建成区的比重。
六是建立土地价值全面评估、平衡记账的现代地籍制度，将公共部门用地纳入地籍系统，核算其土地资源占有成本。
七是建立合理的不动产税收制度。我国土地要素价格扭曲，故房价不可作为不动产税的征税系数。我国房租可以反映住房市场的供需特征，故可以考虑将租房市场的房租价格作为计征不动产税的基础（不论房屋是否出租）。需要注意的是，不动产税的设计应确保所征收的税负不会增加城市居民缴税的总体负担。
（作者为中国社会科学院农村发展研究所研究员及乡村公共服务研究创新团队首席研究员，博士生导师）
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