“万宝之争”背后的险资逻辑

稿源:当代金融家 | 作者: 日期:2016-01-10 11:53:54

对保险公司来说,房地产的资产配置无论从安全性还是后续增长空间都优于其他资产。而险资可以比较容易的通过直接投资上市房企的股权,或收购整幢商业物业,或通过债权、股权投资的方式

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对保险公司来说,房地产的资产配置无论从安全性还是后续增长空间都优于其他资产。而险资可以比较容易的通过直接投资上市房企的股权,或收购整幢商业物业,或通过债权、股权投资的方式介入房地产。目前中国市场上不乏优质且估值仍在洼地的地产公司,因此,险资'围猎'此类地产公司也可想而知。

 

万科、宝能、安邦“三国杀”前途未卜,险资“围猎”优质地产公司的剧情更远未落幕。远洋地产59.02%的股份已被安邦保险及中国人寿占有;安邦保险占居金融街地产、金地集团的第二大股东之位。整体来看,目前估值偏低的优质地产股,尤其是股权分散加上原有大股东投资实力有限的房企正成为险资争夺的对象。

 

就近期保险业与房地产行业的关系,在1月7日戴德梁行举行北京市场2015年第四季度媒体发布会上,戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管刘兵介绍说,“地产类投资已经成为保险资金的热点,尤其是优质的地产公司股。险资的进入有利于推动房地产行业的金融化进程,推动房企向轻资产转型。”

 

中国保险业2014年全年保费收入突破2万亿元,行业总资产突破10万亿元,按照15%的保费收入增速预估,2015年中国保险市场规模应进入世界前三甲。

 

为了有效地利用保险资金,国务院在2014年8月13日下发 《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》 ,业界称之为保险业新“国十条”。《意见》鼓励保险资金利用债权投资计划、股权投资计划等方式支持棚户区改造、城镇化建设等民生工程和国家重大工程,并鼓励设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构。多地随即开展住房反向抵押养老保险试点。

 

由于保险资金的特殊性质,保险公司力图寻求更为安全的投资渠道,保险资金仅维持在平均3%左右的收益率,投资类型主要为国债、金融债和企业债。根据2014年的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》,保险资金投入不动产类资产、权益类资产要求分别不高于保险公司上季末总资产的30%,按照2014年的保险资金总资产规模,也就意味着保险资金投入不动产类的上限将达6万亿元。鉴于保监会放开保险资金投资不动产,且其他投资渠道有限,地产类投资成为保险资金的热点,尤其是优质的地产公司股。

 

据Wind数据统计,133家A股房企中,被险资进入前十大股东的房企为21家,占比达到15.8%。其中,中国人保入股五家房企,安邦保险入股四家,中国人寿入股三家,生命人寿入股两家。刘兵表示,对保险公司来说,房地产的资产配置无论从安全性还是后续增长空间都优于其他资产。而险资可以比较容易的通过直接投资上市房企的股权,或收购整幢商业物业,或通过债权、股权投资的方式介入房地产。目前中国市场上不乏优质且估值仍在洼地的地产公司,因此,险资'围猎'此类地产公司也可想而知。

 

反之,地产公司长期处于资金流动性、资金成本高的压力之下。而保险资金的低成本及规模因素,也引起地产公司的关注。恒大推出的金融产品恒大人寿将作为许家印大版图发展的重要支撑,集团对恒大人寿也给予较高期待。根据恒大公布的最新发展愿景,未来三年,拟实现恒大人寿保费过千亿。恒大进军保险,对于其主业房地产来说大有帮助。除此之外,万达集团、北京金昊房地产开发公司等地产公司也看到了绑定险资的帮助作用,并实际已经入股保险公司股权。

 

刘兵指出,保险公司和房地产公司“互相吸引”的主要原因为:

 

1.有保险企业是拿投保人的资金进行投资,出于承担理赔的责任,资金安全是投资的关键,而从目前各行业发展情况来看,房地产仍是不错的投资选择;

 

2.险资不再像过去一般只是进行财务投资,而是倾向于直接参与控制权,正式进入房地产业,寻求优质项目进行投资;

 

3.由于多年前中央政府打压住宅市场的政策导致险资不投资住宅地产,持股开发企业算是间接进入住宅市场;

 

4.而房地产公司缺钱,成本较低的保险资金对于地产企业非常具有竞争。

 

同时,刘兵表示,险资的资金注入将推动大宗交易市场的活跃度,预计会将投资目光集中在京沪等一线城市的带有稳定现金流项目。

 

然而,房企投资险企可谓困难重重。就保险业而言,目前几家巨头占据了70%的市场份额,中小型保险公司的生存并不容易;而且,并非所有开发商都能够轻易地获得金融牌照,全牌照就更加之难。

 

但反之,险资投资类似万科这种被市场认定属于高投资属性(投资回报高/进入门槛较低/风险较低)的房地产资产/企业相对门槛较低,比较容易实现。

 

未来的房地产也将迅速向金融产品属性转变,房企和险资的双向融合是大的趋势。而且,未来随着国民的保险消费增加,险资企业将有更多资金用于房地产投资,这将极大的助力国内地产投资市场反弹,烘托优质地产资产量价齐升的新局面。”刘兵总结说。

 





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