文/房国

　　【摘要】

　　■在房价上涨和人民币升值的双重推动下，外资大量投向国内房地产市场。
　　■部分境外投资者绕开监管限制，从事各种房产投机活动。
　　■这些投机活动削弱了宏观调控的政策效果，在一定程度上加大了国际收支失衡和人民币升值压力。
 
　　近年来，在房价上涨和人民币升值的双重推动下，外资大量投向国内房地产市场，涉及房地产开发、消费以及中介等多个环节。外资的参与在客观上对促进国内房地产市场发展起到了积极作用。但在国内房地产市场供求矛盾比较突出、法律法规不够健全、市场秩序不够规范的情况下，部分境外投资者想方设法绕开监管限制，从事各种房产投资和投机活动，不仅直接影响房地产市场的健康发展，还削弱了宏观调控的政策效果，在一定程度上加大了国际收支失衡和人民币升值压力。
　　2006年7月，六部委联合制订《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号，以下简称《意见》），对外资流入房地产市场进行规范。9月1日，国家外汇管理局和建设部又联合制订《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发[2006]47号，以下简称《通知》），对落实《意见》所涉及的外汇管理事宜作出具体规定。
 
　　规避政策类型及分析
 
　　类型1 ：先结汇，后入账
　　案例：2006年3月，来自中东的G基金一次性购买了上海某外资房产公司开发的100多套住宅，均价达到每平方米4万元，合同金额超过6亿元人民币。由于G基金将大部分购房款直接汇入开发商的外汇结算账户，按照经常项目结算账户的管理规定，银行自行为其办理了结汇手续。
　　分析：在过去很长一段时间里，外汇局根据外资流入房地产市场形式和渠道的不同，分别纳入经常项目和资本项目进行管理。由于经常项目的规定相对宽松，因此大量外资通过经常项目流入，尤其是外资开发商大多会利用经常项目结汇的便利条件，要求购房者直接将外汇汇入结算账户并自行结汇。这样做的结果是外资购房可以轻松规避管理，外汇局难以对这部分资金的流出入进行有效监控，出现了管理上的空白点。
　　对策：对此，《通知》中明确了先结汇、后入账的原则。具体说，就是不论境外机构在境内设立的分支、代表机构在境内购买商品房，还是符合条件的境外个人以及港澳台居民和华侨在境内购买商品房，从境外直接汇入的购房款，或者使用境内外汇账户内的资金购买商品房，都需要将外汇购房款在外汇指定银行办理结汇后，方可将结汇后的人民币资金划入房地产开发企业的人民币账户。上述购房外汇资金不得直接进入房地产开发企业的外汇账户。
 
　　类型2：股权转让
　　案例：B公司是2003年成立的内资房地产公司，注册资本人民币800万元，C公司占股90%，D公司占股10%。2004年1月，B公司注册资本增至4200万元，股东及其出资比例不变。同年2月，C公司和D公司分别将各自持有的20%和10%的股份转让给国际著名投资基金E，共获得股权转让款150多万美元。股权转让后，B公司由内资企业转变为中外合作企业。作为股权转让条件，E基金以境外投资方身份向B公司提供了200多万美元的短期无息股东贷款。由于股权转让协议中约定了中方股东回购相关股权的条件，2005年4月，E基金又将其持有的30%股权转让给C公司控股的F公司，转让价款为3080万元。在一年多的时间里，B公司经过两次股权转让，完成了内资-外资-内资的身份转换，及时得到了资金支持；E基金在一进一出之间也获得了丰厚的投资回报，总收益率达到57%。
　　分析：尽管E基金的做法具有明显的股权融资的特征，股权转让协议中也有类似的收益保证条款，但整个融资活动以股权转让的名义进行，各个环节设计得可谓天衣无缝，巧妙地规避了有关法律规定。首先，第一次股权转让后B公司转变为合作企业而不是合资企业，按规定可以根据合同约定来分配利润，不受股东出资比例的限制，这就为E基金日后获取高额回报打下了伏笔；其次，B公司在作为合作企业存在的一年时间里，大量借用外债并结汇使用，成功绕开了中资机构举借外债的政策限制。
　　近年来，在国家宏观调控的大背景下，类似“明修栈道、暗渡陈仓”的股权融资并不少见。由于银行收缩信贷规模、提高贷款门槛，像B公司这种正处在项目建设期的房产企业资金链吃紧、迫切需要资金供应。与此同时，境外投资者也看好国内房产市场的发展前景，积极寻找稳定、高回报的投资项目，双方一拍即合，经常以股权转让为名进行一系列融资活动。外资利用宏观调控的时机通过外债、股权转让、预收款等途径加速流入，对国内资金起到了一定的替代作用，客观上造成国内稀缺的不动产资源低价流入外资手中，同时削弱了宏观调控的政策力度。
　　对策：针对上述现象，《意见》主要从提高门槛、加强管理的角度全面规范外资进入房地产市场的渠道和程序。《意见》明确要求外商投资房地产企业的股份和项目转让以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。同时还规定，境外投资者通过股权转让其他方式并购境内房地产企业、收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
 
　　类型3：投资性购房
　　案例：A基金是注册在香港的国际著名投资基金，在国内未设立营业机构。2006年初，A基金以境外投资者身份直接汇入等值约7亿元人民币的外币，收购上海同一住宅小区内的4幢楼，共计200多套住宅，计划改建为酒店式公寓进行经营。A基金介入后，该楼盘及周边地区的房价出现明显上涨。
　　分析：近几年来，类似A基金这种在国内没有设立经营机构却大量购置房产用于出租、出售的现象比较普遍，属于典型的外资投资性购房。外资利用资金优势大量、集中购房，不仅对房价上涨起到了推波助澜的作用，还造成高档房产供应量增长较快，加剧了房地产市场供求结构失衡。
　　同时，这些外资在国内没有设立营业机构，工商、税务、外经贸等部门都难以对其实施有效监管，管理中的漏洞较多。不仅如此，房地产市场的全面开放还造成资本项目在此领域的被动开放。由于上游监管部门对外资购房的数量、金额和用途不加限制，在涉及资金流出入的环节上，外汇局按照真实性审核的原则只好放行，房产市场的外资进出实际上不存在任何障碍。外资的大进大出在削弱货币政策独立性的同时，也对国际收支平衡和汇率稳定构成威胁，是潜在不稳定因素。
　　对策：为规范境外机构和个人的购房行为，《意见》明确了商业存在和实需自用原则，实现了房地产领域有管理的开放，即境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，必须按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。
 
　　进一步政策建议

　　■加强对非法外汇交易的监管
　　目前外汇局对于房地产市场外汇资金所实行的“严进严出，汇兑审核”的各项监管措施已较为严密。但在国内一些经济发达的地区，地下非法的外汇兑换市场仍非常活跃，故不能排除有境外资金通过各种途径，避开外汇局的监管流入境内房地产市场。为使管理措施能够达到预期效果，必须联合相关监管部门加强对各类非法外汇交易的打击力度，力求将所有涉及房地产的外汇资金流动纳入外汇局的监控范围之内。

　　■加强对外汇指定银行结售汇的监管
　　在国家外汇管理局与建设部2006年7月24日联合下发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》中，明确将购房用外汇资金的结汇审核责任赋予各外汇指定银行。由此外汇指定银行能否严格履行职责，将成为新政策显效的关键因素之一。应该尽快规范银行审核非居民个人的结汇标准和条件。同时要妥善处理政策出台之前已购买涉外房地产但未缴清余款的结汇行为，避免造成市场波动。另外，要对自用居住房和投资性购买房地产等进行概念划分。
　　同时，外汇局应形成定期与不定期、现场与非现场的间接监管机制。对于违反法规的行为，外汇局应及时进行严肃查处。

　　■建立外资地产信息共享、联合监管机制
　　维持房地产市场健康发展，政府相关部门要建立起完整的统计监测机制，包括外商进入中国房地产市场所涉及的开发和销售等环节。建立和健全房地产外资交易的统计和信息共享机制，及时通报有关情况，实现外资房地产统计数据信息的共享。

　　■定期对新政策效果进行跟踪评估
　　房地产行业存在自身结构的差异性和不同经济区域发展上的差异性，这种差异性可能使新政策的执行效果在时间上和地域上出现实际效果的差异性。比如说，此次对外资准入的限制，对于真正的外资的影响目前尚难判定，不过，以内资为主的“假外资”则肯定要受到较大打击。新政策执行效果有待检验。
　　对于在新政策出台前境外机构已经购买的房产，其经营管理是否也应纳入“商业存在”原则进行监管等问题，都需要外汇局和房地产监管部门应密切配合，建立定期跟踪评估机制，根据新情况制定新政策调整方案。

　　■对非居民个人资金流入核定最高额度
　　非居民个人流入资金包括本币资金和外币资金。鉴于对非居民个人货币资金真实性用途的信息监控存在较大困难，应该通过金融机构对非居民个人资金的存量实行总量控制。通过总量控制对非居民个人资金流入达到有计划的管理和引导。一般国际经验表明，在一个国家内，房地产市场上的涉外资金变动效应往往是1：10，即1元的涉外资金的变动可以带动10元的资金随之变动。因此，对非居民个人资金的流入、结汇和存量监管，应尽快提到外汇管理监管日程上来。核定标准应以银行现有非居民个人的资金存量为上限，因特殊情况出现超过限额的外汇资金流入必须履行向外汇局进行报批手续。

　　■加强与政府有关部门的沟通联系
　　目前，非居民个人外汇资金流入房地产情况，外汇管理部门的监管能力非常有限。按照外汇管理现行规定，非居民个人资金结汇成人民币资金每人每次在1万美元以下可自行直接通过银行办理结汇，究竟有多少资金实际流入房地产，难以说清。因此，外汇管理部门应加强与负责土地规划、房地产交易等政府部门的联系，建立信息共享制度，随时了解掌握涉外房地产的变化情况，以便有效地调整和完善外汇管理政策。

　　■理顺非居民个人转让房地产所得资金的汇出管理
　　从当前国内的部分地区实际情况来看，很大一部分的涉外房地产的资金交割都是使用本币交易的，按照外销房转内销外汇管理的规定，对涉外房地产的购房资金来源真实性审核将会存在较大的难度，应加强对非居民个人以旅游、职工报酬、其他服务等名义申请结汇的银行凭证。另外，对无法提供合规资金来源的涉外房地产的转让所得的购付汇行为需予以明确。 

　　外商投资房地产主要途径

　　1．直接购买境内房地产物业
　　据不完全统计，2005～2006年6月底，境外投资者在国内房地产领域投资约83亿美元（其中，2005年境外投资者在国内房地产领域投资约55亿美元），占同期国内全部房地产投资总量(包括土地市场交易)的3%，主要投资城市集中在北京、上海、广州三地，而外资收购的核心区集中在上海。
　　2．设立外资房地产公司
　　统计数据显示，截至2006年一季度，仅上海市外资房地产企业家数就占到全市房地产企业总数的7%，外资房地产企业注册资金占全市房地产企业注册资金的27%。2005年，外资以直接设立外资房地产公司或参股境内房地产开发企业的方式注入房产类企业的资本金，约占当年外商直接投资额的10%。
　　3．间接投资
　　据相关数据，2005～2006年6月底，国内房产类公司外债余额同比增加17.5%。2005年和2006年上半年，通过房地产类企业借用外债形式流入境内的资金净额达5亿美元。
　　4．非居民外汇流入结汇后购买房产
　　据有关数据统计，2005年～2006年6月底，非居民投入到房地产市场的资金净流入超过22亿美元。
　　5．内地房地产企业境外融资
　　政府一连串的信贷、土地紧缩政策使中国房地产企业资金普遍紧张，某些房地产开发商在追求高速扩张业务的同时，不得不寻求引进外资。2006年5月以来，国务院发布了力度空前的政策措施遏制房地产市场泡沫，限制房地产信贷渠道，并依法从高征收土地闲置费，房地产开发商普遍资金紧张，引进外资解困的动机更加强烈。
　　6．地产基金
　　此类基金既不是房地产的实际使用者也不是长期投资者，而是想通过金融手段来套利的投资者（比如海外基金）。
　　7．假外资变身套取制度优惠
　　假外资房地产开发通常通过国内收入转移至境外，在境外注册控股公司，然后申请设立境内房地产开发公司，享受内地房地产公司无法享受的诸多优惠与便利。

　　外资地产商收获丰厚

　　综合来看，外资地产商不仅通过地产开发获得良好的投资回报，而且通过结购汇差额形成的人民币资产享有人民币升值的附加收益，再加上税收优惠的超国民待遇，在三重利益的诱惑下大量外资地产资金蜂拥国内（尤其是上海、北京、深圳、杭州）。
　　■有关部门筛选分析了部分较大型外资房地产开发公司，得出的主要情况如下：
　　■各类待售商品物业规模有较大幅度的增长。
　　■短期借款下降，长期借款增加，境外借款大幅度增长，表明外商投资房地产公司倾向于压缩短期贷款，而愿意选择股东长期借款来增加其长期资金来源。
　　■预收账款不断增加，表明预售房地产所收定金有所增加；应交税金增长较快；外汇收支表中，经常项目差额也有较大增加。三项指标均说明这些外资公司房地产项目产销顺畅，产品上市量及资金回笼量不断放大。
　　■实收资本大幅度增加，说明外资加速通过增加资本金的方式进入国内房地产市场。
　　■未分配利润增长较大，快速从负值变为正值，表明这些公司经历了较为短暂的投入期正常亏损后，很快就获得了回报率较高的项目收益。但有“隐形外债”之称的外方未分配利润长期停留在境内，加大了潜在的偿债风险。
　　■股东权益大幅度增长，其中主要是实收资本和未分配利润。
　　■结购汇差额有较大增长，反映出，一方面房地产行业外资的汇兑需求对于人民币的汇率水平相当敏感，另一方面其对人民币升值压力的贡献亦不可小觑。
　　从以上分析可以得出以下结论：
　　从长期资金来源来看，外资一方面通过直接增加资本金扩大项目总投资规模，另一方面主要通过境外关联股东借款增加境内房地产项目公司的长期资金来源，而从境内和境外金融机构借款仅是补充，这与国内房地产公司通常大量依靠银行开发贷款和个人住房按揭贷款融通资金的操作手法不尽相同；
　　从结购汇差额持续扩张情况来看，难以排除外资通过结汇增加持有人民币头寸博取人民币升值收益的可能；
　　大型外资房地产企业实收资本一年之内大幅度增长，随着新政策对借用外债的资本金到位要求，今后外资房产企业总开发规模将产生同倍扩张。而未分配利润的快速翻红表明外资地产项目运作的高额投资回报。