最近，央行打出上调存款准备金率和发行1080亿元央票这两记调控重拳后，房地产业无疑遭受了严重打击，有些城市出现房价下跌，开发商资金紧张、房地产百日危机等传闻让所有房地产业内人士都紧张起来。由于房地产业对于银行的依存度非常高，对于提供贷款的银行业来说，面临着风险扩大的危机。

地产商任志强就曾表示，要死银行先死，也有人表示中国版次贷危机即将爆发。在这种情况下，银行房贷部门在想些什么？银行的风险到底有多大？银行应该如何应对房地产业的震荡？对此，《当代金融家》记者专访了深圳发展银行总行住房与消费信贷部总经理柳博，他曾经在美国最大的次级房贷公司工作了八年，入职深圳发展银行后又开发了许多创新性的房贷产品，这让他对错综复杂、风云变幻的房贷市场比常人看得更清楚、更透澈。

房地产业需挤泡沫

《当代金融家》：商业银行的房贷部门对目前的房地产发展趋势，一定会随时保持高度关注，您认为房地产业近期和未来的运行趋势是什么样的？

柳博：谁都无法准确预测房价，就如同人们无法对股市进行预测一样，对于银行信贷部门也是如此。房屋现在已经不单纯是生活的必需品，同时也是一个投资品，对于一个投资品来讲，它的价格起起伏伏就像资本市场一样，都是非常正常的事情。由于通货膨胀的因素，房子的价格从长远来看是向上的趋势，但不能保证时时都向上。近段时间，股市上下起伏从6000 到 3000 点，这都是资本市场自然的现象，对于房价来说也是同样的道理。从房地产业全球态势来看，过去几年来很多地区处在大幅上涨阶段，这一两年，很多地区出现下降的态势，这就跟股市涨跌是一样的，期待着中国房价永远这样涨下去是不现实的，是泡沫的话，有一天总会破的，区别在于，是政府理性地在它较小的时候戳破它，还是膨胀到自己爆裂。

《当代金融家》：今年初，万科的打折风潮率先打响了快速回笼资金的第一枪，与此同时，国内其他城市也先后出现了房价下降的情况，您对此是怎么看的？

柳博：所有房地产走势的变化都是从成交量的变化上开始的。以深圳为例，成交量从去年8月份开始有明显的变化，目前交易量只有去年最高时期的三分之一左右，这样低的交易量已持续了一段时间。自从万科宣布打折以后，在深圳这边也相继有开发商开始加入打折的行列，包括万科自己的楼盘，打折的幅度很大，比如说某楼盘，二期楼盘均价16000元/平米，不带装修，三期的房价就卖到 11000元/平米，而且还带装修，这样算下来，打折幅度相当于30～40%。总之，深圳关外的楼盘比关内的下降幅度大，一手楼比二手楼下降幅度大，空置率高的比空置率低的下降幅度大。关内的一些新楼盘，大多以特价房的形式来推出它的降价房，考虑到特价房的品质一般较差，关内楼盘的降价幅度也并不是很大，也就是15%左右。其实，这些现象并没有出乎银行信贷部门的研究，我们早已区分深圳关内和关外的房屋以及自住与否，分别给予不同的信贷考量。

《当代金融家》：降价售房已经成为今年中国房地产市场越来越普遍的现象，其性质也超越了常规的“尾房甩卖”的范畴。您觉得造成打折销售的真正原因是什么？

柳博：我是银行，不是开发商，最好让他们来回答。不过看起来是部分开发商资金出现了缺口。我也问过一些大的开发商，有一些认为自己没有问题，有一些说小开发商会有问题。总体看来，银行一方面要响应国家宏观调控的政策，对开发贷款的发放会比较谨慎，另外一方面，会担心开发商的资金接不上，贷款就还不上，或者说房价下跌了，房子卖不动，房子卖不动，开发贷就不能收回。所以银行目前从两个方面考量，一个是从政策的角度，一个是从自身风险的角度。

银行风险有多大

《当代金融家》：由于房价一直下跌而带来的违约率，似乎将不动声色地逐步提高，许多人士认为，房价下跌将会导致银行贷款无法收回的风险增大。甚至有人认为，房价下跌幅度只要超过了20%～30%，一旦购房者违约，银行必亏无疑，对此您是怎么看的？

柳博：房价下跌当然会使银行的房贷风险加大，但不见得像他们说得那么可怕，这个事情看从哪个角度上考量。目前中国的房贷一般最高可以做7～8成，但是银行的贷

款在发放时，平均按揭成数是在6成左右。贷款很多是在以前放出去的，随着原来房子的涨价，加上正常还款和提前还款，估计各家商业银行房贷目前的实际成数其实不到 5成，我指的是目前的余额比上当前的抵押物价值。

因此即使房价再往下跌的话，还是有一定的缓冲空间。房价下跌使得抵押物的价值下降是会给银行带来风险，但这仅是一个方面。银行审批按揭贷款的时候，实际上是看三个方面，所谓的三个C。一个C是抵押物(collateral)，另一个C是看你的信用(credit)，还有一个C是看你的还款能力(capacity)，放贷机构在做出贷款决策时，会综合考虑这三个要素。风险控制好的银行规范的做法是，一方面要看你的抵押物是否足值，是否有成数上的缓冲空间，另一方面就是看你的还款能力，看你是不是收入稳定，是不是有充足的可持续的还款能力。再有一个就是对人的信用历史做一个评判，信用代表了这个人还款的意愿，特别是出现负资产的时候，人的信用这一条会起很大的作用。总之，银行是从这三个方面进行整体考量从而做出贷款审批决定的。所以说单从抵押物的价值下跌就简单 地判断银行的贷款安全或者是不安全，也是一种比较简单化的判断方式，并不妥当。

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