“长期稳定的低成本融资工具缺失，致使房地产公司像风险投资公司一样，进行高风险、高回报的操作。而政策调控思路，一直是增加房地产公司的财务成本，逼迫他们更甚，因此也就很难达到目的。”

“高房价将会伴随我们相当长的时间。这是财富增长规律决定的——每一次大的经济增长带来的财富积累最后都会沉淀到不动产。剥夺个人长期投资权利，违反了自由竞争的市场基本原则。”

“房地产行业是一个竞争非常充分的行业。为什么没有人想到去挤压石油、电力这些垄断公司的利润？不如借着牛市机遇，增加供给，推出工具，争取市场进一步发展。”

“作为地方政府，是要为这个地方的几十万人口谋福利，而不是想着如何为区外全国所有的穷人负责。所以为富人造房子的根本问题不在开发商，而是因为所有的地方政府不愿意面对穷人。”

在央行、建设部、国土资源部等多个部门联手调控房地产市场的敏感时刻，上海证大集团董事长戴志康直言调控方法、分析金融缺失、辩护房价上涨，让我们于熙熙攘攘中清晰地看到了房地产市场的一个侧面。

罪魁在融资，何苦乱挥拳

《当代金融家》：眼下房地产调控风暴正急，房价也似乎正在出现拐点。不同的人站在不同的角度抱着不同的心态，观望着调控效果显现。您怎样看？

戴志康：到目前为止，所有的调控方案都是在增加房地产公司的成本，希望能控制其投资。但实际上不论是加税，还是控制土地供应等手段，其结果都是把成本转嫁给消费者。房地产市场仍处牛市当中，所以这种调控方式更是难见效果。其实，房地产市场的症结在融资。如果政策不能对症，只能更损其健康。

中国房地产行业从来没有比较方便的融资渠道，能够上市融资的企业凤毛麟角，通过银行融资更是困难。同时也没有地产基金支持，房地产市场因此缺乏一个相对长期的资本工具来进行土地投资。所以房地产开发公司必须面对的局面是——资金成本偏高。

现实的情况是如果谁想要大规模融资，只能通过海外私募基金，而这些私募基几乎都要求20%以上的回报。这就迫使房地产开发商作为资本的操作者，必须在两三年之内形成回报。而开发商群体相对于消费者群体而言是强势集团，于是最终形成操纵垄断。同时，他们的利益又跟一些地方政府利益缠结在一起。此种情势之下，房价怎能不被推高呢？

所以，形成今天的格局，根本原因就是金融深化不够——没有长期稳定的低成本融资工具。而每当政策调控，金融机构全部收紧信贷，房地产公司的资金来源就更加紧张，于是只能更疯狂。长此以往，恶性循环。这么多年的调控思路，一直是在增加房地产公司的财务成本，因此必然难达目的。

《当代金融家》：但是很多观点并不认为房价的罪魁是地产融资，而是地产开发商贪婪无度的结果。所以从某种角度说，政策调控也是要挤压开发商的利润。    戴志康：事实上，目前市场上利润空间最大的并不是房地产公司，而是石油、电力这些垄断公司，为什么没有人想到去挤压它们的利润？我认为这是舆论误导，似乎房地产公司是这个社会里最坏的角色。实际上房地产公司跟其他所有的合法公司一样，他们进行正常的投资和销售，并追求合法的利润。房地产行业是一个竞争非常充分的行业，如果一定要挤压的话，会把整个行业挤垮掉。    对政府而言，调控的目的并不是让房价不涨，否则经济就会受到影响，而是把上涨的时间拉长，使其慢一点，缓一点。但是现在的调控方法都是在加快上涨过程。房地产市场究竟处于牛市和熊市并不是调控所能决定的，而是由经济内在更深刻的规律决定的。价格也是由市场最根本的力量来决定的。如果运用强大的行政力量试图改变这种规律，市场经济基本的运行机制也会得到破坏。所以不要认为市场是可以被完全调控的。除非政府不准备发展房地产行业，不搞市场经济。

市场经济下是供需关系决定了价格的最终走向。公司是要获利的，这条真理对所有行业而言都成立。限制需求，怎么可能把这个市场搞好。正确的方法应该是降低房地产公司的成本并适当增加供给。

所以，调控的关键是减少房地产、金融之间的摩擦，增加便利性。目前房地产市场处于牛市，图谋改变和实施举措也是相对容易实现的，如果是在熊市情况下，想改变都难。就如同现在的股票市场一样，借着牛市的机遇，把各种市场统统发展起来，增加供给，推出工具，争取市场进一步发展。   

房价上涨必然，投资并非无理

《当代金融家》：难道您认为目前房地产价格的上涨是合理的吗？

戴志康：房地产价格上涨是必然趋势，高房价将会伴随我们相当长的时间。对这个根本问题要有一定的认识——只要是放开房地产市场，供需双方以自由定价方式来买卖，在中国这样一个特殊的国情下，房价就会不断上涨。

道理说起来很简单，老百姓辛苦劳动赚钱，最后财富积累于何处？无非是银行存款、股票等其他金融资产，以及汽车、家具等耐用品，但是只有一样东西是不会被耗光的，那就是土地。而且土地不会因为劳动努力而增加和扩展，另一方面人口增长的因素又使得人均占有土地数量不断减少。能源紧张可以利用太阳能、风能等，但是土地资源再紧张也是不可再生的且没有“外援”的。

历史经验也证明，每一次大的经济增长带来的财富积累最后都会沉淀到不动产，消化在房价中。当不动产价格开始上涨的时候，人们所有的流动性资金也都会往那里流转。不妨以革命的名义回忆过去，中国经过20多年经济发展，拼命生产各种各样的产品出口到国外，从而积累了1.4万亿美元外汇储备。而中国人生产的产品和劳动换回来的货币，在境内一开始没有投资渠道。后来政府开始鼓励大家投资不动产，才导致不动产价格上涨。

上涨了  N _________________________________________________________________________________________________________________________《当代金融家》：房地产价格快速上涨，并非完全是住房的实际需求推动的，投资需求也占有很大成分。也有些人更愿意把它说成是投机。投机过甚难免令人担心。

戴志康：所有有市场需求的商品，人们都会出于两种判断购买：一是自己需要购买使用；二是如果有额外的钱，并且知道别人也需要，就会多购买然后卖给别人。如果相信这个商品别人更想要，就会尽可能地购买。所以投资需求也来源于对最终需求的预测与判断。房子不是说今天住就今天买，它是具有更长生命周期的商品，因此更具有投资需求。    在国外，有很多房地产投资基金或者大的投资公司、房地产开发公司，开发房地产就是为了出租，所以很多城市里都有相当比例的人是租房子住的。像纽约、香港，大约1/3的人是租房住，也就是说至少1/3的房子是有人进行投资的。那么为什么要限制个人投资房地产市场呢？一定要说其行为是投机而进行限定，也就等于说个人没有投资权，而只有开发公司有权利投资房子进行出租。剥夺个人长期投资的权利，实际上违反了自由竞争的市场基本原则。

地产商很好，控风险有度

《当代金融家》：从某种角度说，调控也是为了控制开发商的风险。前两年有些地产开发商疯狂圈地，最终导致资金链断裂。而房地产行业最终又与银行密切相关。

戴志康：开发商们是看到了土地的价值，但是任何事情都不能做过头。到处圈地，不仅无法管理，而且也没有必要。圈地过于分散就意味着要与更多的地方政府打交道，要牵扯更多精力，再说哪有那么多人才去进行管理。所以说他们犯的是执行上的错误。

房地产公司最终要赢得市场，就要做好产品，稳扎稳打。要保守一点，给自己留有余地。防范风险，一是依靠自己内部的财务杠杆，再就是依靠对外合作关系。所以说企业的成功跟企业家的个人魅力密切相关，困难的时候要有人肯帮你。

涉及到违规甚至违法，哪个行业都有，不能以此来夸大指责房地产公司。想想看，房地产公司的产品不像其他商品那样可以遮遮掩掩，消费者住进去有什么问题，房地产开发商几十年都是跑不掉的。而且公司越大责任越重。即使出于自身利益角度考虑，房地产开发商也必须放眼长远。在开发房地产的过程中，他们都会用心考虑怎样把社区建设好，各种配套设施如何开发等。事实上，相比而言，他们比其他很多行业的商人要有责任心得多。

说到整个行业的风险，实际上就是银行的风险，因为房地产行业与银行贷款密切相关。最近美国的次级房贷事件，就是在低利率的时候鼓励人们贷款，房价上涨，利润也上涨，这个时候风险自然就来了。而降低风险的方式是降低利息。美联储现在就通过降息来化解整个危机。但是我们国家的策略是加息，实际上更加剧了风险。如果目前政府的调控方法最终效果有限，有可能会促使经济全面过热，如脱缰野马般。那样就只能硬着陆，让经济停下来。所以我担心经济会面对一次比较严重的调整，有可能就在不远的将来。  《当代金融家》：无论怎样说，人们还是把中国的房地产企业家描述为“最具有企业家精神”的一群人，因为房地产行业仍被看成是最具有投机性的一个行业。您怎样看？    戴志康：这就是房地产市场没有让主流资本进入，而都是投机资金在进行操作的结果。具有高风险高回报特征的资金进入到房地产市场，自然就把这个市场搞得很具有投机性。因此，并非房地产公司愿意投机。    实际上我很愿意做投资管理公司，钱是别人的，我只是帮别人打理，收取管理费。管理者的心态就很长期化，对产品本身的回报率不会那么欲望强烈。而房地产公司除了自有资金，能获得的只是“风险资金”，可以想象压力有多大。

在目前市场受到过度限制的情况下，整个市场的资金成本越来越高。一方面，房地产公司无法直接从老百姓手中筹到资金进行投资，另一方面，老百姓不能分享房地产市场成长的收益。

实际上曾经出现的集资建房就是让大家都来参与房地产投资，是一个很好的方向，但是政府不但没有引导，还强行刹车。

 《当代金融家》：但是现在地产商和消费者似乎被摆在了对立面。任志强说过他只为有钱人造房子，曾引起消费者很大不满。亦有观点认为给穷人造房子是政府的事情。地产商究竟是给什么人造房子？

戴志康：应该说，地产商很好，因为他们是在充分竞争的市场里成长起来的；任志强很棒，因为他说的有理。

如前所述，中国经济几十年发展积累的资金，如果不去国外消费，那么肯定是要投入在不动产上，所以房地产本身的定价是合理的，即使高价也如是。有钱人买房子，就得以高价来买。而且房地产的高价最终是政府受益，开发商只是获益了一部分。现在矛盾的关键是地方政府得利后没有为老百姓谋利益。目前税收增长那么多，为什么没有想到降税？土地销售量那么大，为什么还都想建现代化高档的小区，没有人想造贫民窟？如果政府愿意造很多高密度、交通方便、无绿化的小区给穷人住，我也愿意给穷人造房子，只要给地给政策。所以根本问题不在开发商，而是所有的地方政府不愿意面对穷人。    有哪个地方政府愿意把全国的穷人从其他地方“吸引”到自己的地盘上来？比如上海浦东区政府，引进人口一定要大学本科以上学历，否则不给安排户口。因为作为地方政府，是要为这个地方的几十万人口谋福利，而不是想着如何为区外全国所有的穷人负责。应该看到经济发展20年了，不可能让所有的穷人都有房子。房子是奢侈品，不要想着人人都买得起，要到那样的程度，中国还要再发展二三十年。

但这并不是说，每个地方政府就不应该对穷人住房进行保障。他们可以拿出土地收益的固定比例用于廉租房、经济适用房建设。而且我建议一定要规划专门的社区，有相关配套，政府投钱，房地产公司只是造房子，然后收取管理费。并且要研究可能遇到的各种问题，比如适用范围和界定标准等。而针对富人，高价让他们买房，对政府来说也是好事。

所以说，一方面，必须大力发展房地产市场适用的金融工具如引入信托基金等；同时政府用土地收入的固定比例来改善穷人住房。这两方面问题解决了，房地产市场就会得到健康发展。

戴志康：上海证大集团董事长，创始人。中国人民大学金融专业本科，中国人民银行总行金融研究所硕士。曾在中信实业银行与德国德累斯顿银行工作。1990年到海南创业，1992年参与创建国内最早的公募投资基金——富岛投资基金并任该基金总经理。1993年股市雪崩，曾经负债累累，但在市场复苏后，又重整旗鼓。在经历了辞职、一文不名、创办公司业绩大起大落、负债和几近破产后，戴志康有着异于常人的坚持。1993年创建证大集团并在房地产和资本市场获得成功。2002年，上海证大房地产有限公司（0755.HK）在香港主板市场上市。