文／丁文

　　国家税务总局宣布从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税要实行清算式缴纳，取代现行以“预征”为主的增值税缴纳法。这对多数房地产企业无异于新年的“当头棒喝”，将大大挤压当前房地产企业的利润率。
　　新政策效果在股市上得到充分体现。17日，房地产上市公司遭遇寒流，地产板块整体跌幅达9.78%，离全体跌停也只是毫厘之间。市场预期，土地增值税新政只是拉开了2007年房地产调控的序幕，还将有更严厉的政策出台，直到达到“调整住房供应结构，稳定住房价格”的终极目标。
　　其实，早在1993年，国务院就发布了《土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。财政部1995年又颁布了《土地增值税暂行条例实施细则》，规定土地增值税实行4级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；超过200%部分，税率为60%。
　　政策和实施方案都俱备，但因房地产项目周期较长及扣除项目计算的复杂性，土地增值税一直没有采取清算缴纳方式。房地产企业一般按商品房预售收入的1%〜2%预缴。根据银河证券研究中心测算，改为清算缴纳方式后：主营利润率在32.5%以下的企业（未预缴土地增值税的企业）净利润不受影响，甚至会增加利润；主营利润率在32.5%及以上的企业其净利润会下降18.8%以上，并且主营利润率越高，利润下降幅度越大。如果以房地产上市公司作为样本，房地产企业净利润受影响幅度在18%〜30%之间，大部分房地产上市公司净利润受影响幅度在25%以下，净利润率受影响幅度在3%〜6%。
　　囤积土地、等待土地升值、追求高毛利率是此前多数房地产企业盈利的不二法宝。土地
增值税新政的实施使得这个法宝失去光环。由于土地增值税执行超率累进税率，坐等土地升值法将会得不偿失。当前仍拥有大量土地储备的房地产企业多是行业龙头，或是背景深厚。万科就对土地增值税的清算早有打算，2004至2006年，万科提留土地增值税的清算准备金从4000万提高到9000万，再提高到3个亿。而背景深厚的房地产企业则不会太在意，他们资金雄厚，更看重的是房地产相对比较高的稳定资金回报。所以，受土地增值税新政影响最大的是中小型房地产企业。
　　另外，按照通知规定，许多开发企业（特别是主营利润率高的企业）面临补缴大量土地增值税的风险。受国家宏观调控影响，现金流紧张的中小型房地产企业将面临严峻的资金压力。中小开发商被迫退出行业或者被并购的可能性进加大，房地产行业整合进程将加快，这在一定程度上将解决当前房地产行业混乱无序的竞争状态。
　　房地产企业当前成为“千夫所指”的对象，主要因为其开发的项目偏高档，满足不了市场普遍需求，反倒拉动了房价的上涨。政府对经济适用房或限价房有扶持政策，但对普通住宅却一直没有相关鼓励。土地增值税改清算将改变这一局面，开发毛利率较低的普通住宅既能享受免征土地增值税的好处，还有可能得到政府其他方面的支持。增加普通住宅开发成为房地产企业的明智选择，这也与政府改善住房供应结构的调控目标一致。
　　市场表明，提高资产周转率和追求规模扩张成为房地产企业保持增长的关键。这方面房地产龙头企业万科、金地集团早已经意识到，万科就一直在加强房地产的产业化和标准化。
　　2006年以来，针对房地产的调控仍未达到改善住房供应结构、稳定住房供应价格的目的，房地产行业继续出台调控政策的可能性进一步加大，如提高首付比例和按揭贷款利率，征收物业税等。这也是众多房地产老总最为忧心之所在。