文／刘校伶

　　对于今年的房地产市场，大多数人用两个字形容：“火爆”；而谈到今年的股市，更多的人是用一个字形容：“牛”! 此前普遍认为房地产市场与股市之间存在此消彼涨的“跷跷板定律”，被两者同步创出新高的现实彻底否决。

　　于是乎，很多人感到迷惑，两个市场同时上涨的动力何在？两者之间究竟有什么样的联系？是互相推动，还是彼此牵制？

　　我们先来简单回顾一下两个市场的发展。房地产市场以北京为例，目前仍处于上涨凶猛阶段：北京住房平均价格从2003年的4456 元/ 平方米上涨至2005 年的5853 元/ 平方米，而2006 年第三季度已经高达7825元/ 平方米！股市则更是惊人，经过长达5 年左右的熊市之后，2006 年年初，上证综指仅1100点，到12 月初已经涨过2100 点，涨幅超过90%！

　　虽然两个市场行情不同，但上涨的直接理由却是相同：都源于资金的推动。房地产市场方面，货币化分房、城市建设引发的拆迁工程带来购房自住的刚性需求，加上银行大规模贷款和大量投机资金的涌入，房价自然水涨船高。股市方面，由于其本身属性就是投资市场，在股权分置改革成功破解中国股市的制度性缺陷后，超常规发展多年的基金业、远道而来的QFII 等资金逐步加码，股市赚钱效应又吸引了大量闲散资金入市，于是由报复性上涨演变成牛市行情。

　　房地产市场和股市走高都需要庞大的资金量支持，如此多的资金又从何而来呢？问题的答案就是当今金融业最引人注目的一个名词—流动性过剩。所谓流动性过剩就是指有过多的货币投放量，通俗的说就是“钱多得没有地方投了”。

　　目前，几乎所有的市场资金供应都极其充沛：股市、期市、债市、汇市、固定资产投资（包括房地产）等重要领域都出现了资金过剩迹象。“钱太多了。所有的资金都在寻找出路，所以多个市场而不是某个市场出现繁荣。”巴黎百富勤中国经济学家陈兴动对此表示。

　　从当前多个市场运行的轨迹来看，市场的资金量不会再像以前那样“寒酸”：好几个蓄水池只有一点儿水，需要倒来倒去—而这正是原来股市和房地产市场呈现“跷跷板效应”的根本原因。

　　隐藏在资金推动理由之下的，还有房地产行业与股票市场之间内在的逻辑关系。

　　在西方发达国家，股市和楼市存在递进关系，而且是由股市主导的。首先，对经济的良好预期增加人们对上市公司盈利预期，从而导致股市上涨，股市的上涨使私人财富增加，而私人财富的增加反过来促进房地产市场的消费需求，从而推动房地产市场的兴旺。反之亦然。因此，房地产市场和股市的趋势基本是同涨同跌的。最有力的例证就是，东京股市到达40000点，东京的地价达到历史峰值；而当股市崩盘以后，东京的地价也飞流直下。

　　值得指出的是，由于采取的政策不同，发达国家很少有房地产行业的公司上市，房地产融资更适合通过债券或房地产信托而非股市来实现。房价上涨造成的房地产行业盈利增加的效果并不能传导至股市。与此有所不同的是中国内地和香港，两地房地产公司上市融资都比较普遍。香港房地产行业市值最高曾占股市总市值的50%，简直可以说是“与股市共存亡”，所以，表现出来就是房地产市场牵着股市的鼻子走。截至2006 年9 月的数据显示，沪深股市房地产上市公司总市值约占国内股市总市值的8%。虽离香港的比例还差很远，但房地产行业盈利的增加已经能够部分影响股市上涨，只是两者之间互相影响的效果一时还无法量化评估。因此可以总结为，内地房地产行业和股市当前存在一种不对称的互相推动关系。