应该说美国次级抵押贷款产生的出发点是好的，在最初10年里也取得了显著的效果。1994～2006年，美国的房屋拥有率从64%上升到69%，超过900万的家庭在这期间拥有了自己的房屋，这很大部分归功于次级房贷。在利用次级房贷获得房屋的人群里，有一半以上是少数族裔，其中大部分是低收入者，这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款。次级抵押贷款为低收入者提供了选择权，而不是直接拒绝为他们提供房贷。

　　但次级抵押贷款的高风险性也伴随着其易获得性而来。相比普通抵押贷款6%～8%的利率，次级房贷的利率有可能高达10%～12%，而且大部分次级抵押贷款采取可调整利率(ARM)的形式，随着美联储多次上调利率，次级房贷的还款利率越来越高，最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升，酿成今日的危机。

放贷冲动

　　2001～2004年，美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。

　　放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。如只付利息抵押贷款，它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年中只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些中低收入者纷纷入市购房。但在几年之后，借款人的每月还款负担不断加重，从而留下了借款人日后可能无力还款的隐患。

　　一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。弗吉尼亚州的一家咨询机构-住房抵押贷款资产研究所(Mortgage Asset Research Institute)2006年4月对100笔此类“零文件”贷款进行了一项跟踪调研，调研者比较了贷款人在申请贷款时申报的收入，同其提交给国内税务署(IRS)的税务申报比较，发现90%的贷款人高报个人收入5%或以上，其中60%借款人虚报收入超过实际收入一半以上。德意志银行的一份报告称，在2006年发放的全部次级房贷中，此类“骗子贷款”占到40%，而2001年的比例为21%。

　　这些新产品风靡一时，究其原因，一方面是住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险；另一方面是贷款机构风险控制不到位，竞争的加剧使贷款机构只顾极力推广这些产品，而有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节。美联储数据显示，次级贷款占全部住房抵押贷款的比例从5%上升到2006年的20%。

　　宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，但也埋下了危机的种子。过去两年，随着美联储17次加息，美国房地产市场逐步出现降温迹象，但是次级抵押贷款市场并未因此而停住脚步。

　　在进行次级抵押贷款时，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或者进行抵押再融资就可以了。但事实 上，由于美联储连续17次加息，住房市场持续降温，借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这时，很自然地会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例。案例一旦大幅增加，必然引起对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级市场就可能发生严重震荡，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，加剧了次级市场危机的发生。

“猎杀”放贷

　　2007年3月22日，美国国会参院银行委员会举行题为“房贷市场危机：原因与后果”的听证会。会上，消费者代表Jennie Haliburton讲述了自己的遭遇：几年前借贷时，她对贷款员说只能每月付700美元，贷款员劝这名退休人士每月凑出800美元，她接受了贷款，毫不知月付是会上升的。“后来我才知道，我每月要付100美元。”消费者伊格说，他要求30年固定利率，“但当我签署文件时，发现自己得不到固定利率。贷款员说别着急，利率也可能下降。”结果他眼看着月付从不到2100美元升到超过2300美元，担心还要继续上升。

　　同大多数行业一样，大多数次级房贷专业人士的确是诚实体面的好人，很多借贷者的问题也的确是由于自己的疏忽或不负责任的消费冲动导致的。但不可否认的是，在巨大的利益驱动下，过去几年中，业内一些害群之马为了多挣佣金，利用家访、电话、邮寄资料、电子邮件、互联网弹出广告等各种方式，通过种种欺诈手段，包括故意隐瞒信息、提供虚假信息、怂恿甚至代替消费者虚报收入等等，诱骗消费者上钩，而“咬钩”的受害者往往是弱势群体中最弱势的：贫穷、教育程度低下、高龄、单身母亲、少数族裔、新移民等--他们的财务状况可能被彻底毁掉，彻底失去自己的房子，甚至自己的“美国梦”。次级房贷放款中的不良行为林林总总，蔚为大观，但归纳起来大体有两类：

　　■猎杀放贷(predatory lending)：贷款机构或其代理没有依照美国法律的有关规定向消费者真实、详尽地披露有关贷款条款与利率风险的复杂信息。在此类案件中，受害者往往是消费者；

　　■贷款欺诈(mortgage fraud)：由职业罪犯导演的骗贷犯罪，受害者一般是贷款机构。

　　所谓“猎杀放贷”，照参议院银行委员会主席、参议员Christopher J.Dodd的说法就是：

　　“近年来，主导次级房贷市场的贷款种类是混合型可调整利率房贷

　　(ARM)，通常头两年为固定利率，此后每半年上调一次。上调幅度通常很大，很多贷款人无力负担月供，只得以更高成本再融资，卖掉住房，

　　或停止还款。任何一种贷款都不应该强迫借款人陷入这样一种魔鬼般的两难处境。在发放这些贷款时，贷款机构依据的是房产价值，而非借款人的偿债能力。这就是‘猎杀借贷’的基本定义。”

　　美国国会早在1968年就通过《诚实借贷法》(Truth in Lending Act of1968)，旨在保护消费者。该法要求贷款机构清晰披露贷款交易的所有条款与成本。换句话说，在放贷时，贷款中介如果提供错误信息，或未能完整地向消费者解释贷款的所有风险，应以欺诈罪论处。

　　鉴于在美国，住房抵押贷款中介主要由各州监管，联邦政府没有关于该行业欺诈和违规行为的总体统计，因此其分布状况如何目前尚不清楚。但据联邦调查局(FBI)公布的数字，由银行和其他贷款机构报告的“疑似”房贷欺诈案件的数目在2004～2006年间翻了一番。法律界人士认为。随着次级抵押贷款危机愈演愈烈，相关的刑事和民事诉讼亦将大幅增长。

　　当前美国最类似“房贷警察”的机构是联邦住房与城市发展部总督察长办公室，该机构有约650名侦查与审计人员负责追查房贷欺诈与“猎杀借贷”案件。过去3年中，该机构对房贷机构和中介进行了190起审计，起诉1350起，追回损失 13亿美元。但即便该机构也不清楚自己是否已经接触到问题的核心。总督察长Kenneth Donohue在接受 MSNBC 采访时称：

　　“你几乎得有一个预卜未来的水晶球才行。我们现在看到的到底是整个冰山，还是只是冰山露出水面的一角，现在言之还为时尚早。”实际上，从通过google能够找到的资料看，至迟自1999年开始，关于次级房贷市场上“猎杀放贷”和其他种种非道德、乃至依照美国法律已构成刑事犯罪的行为，就已偶尔见诸报端。由此，引发我们的下一个话题：这一段时期以来，金融监管者在做什么？

监管缺位

　　2007年3月22日美国国会参议院银行委员会“房贷市场危机：原因与后果”听证会上，委员会主席Dodd对美国金融监管部门，特别是美联储的不作为作了声色俱厉的指责：

　　“我们的金融监管部门本来应该是枕戈待旦的卫士，保护勤劳的美国人免遭不负责任的金融机构的伤害。但遗憾的是，长期以来他们一直袖手旁观。”这里我要列举金融监管机构是如何长期不作为的：

　　金融监管者告诉我们，他们最先在2003年底注意到信贷标准降低，其时惠誉评级机构(Fitch Rating)早已将一家主要次级房贷机构列入“信用观察”名单，表示对该机构次级房贷业务的担忧。

联储理事会收集的数据明确暗示，到2004年初，贷款机构开始放松贷款标准。

　　“尽管存在这些预警信号，2004年2月，联储领导层似乎在鼓励开发并使用可调整利率房贷，而今天正是这类贷款坏账累累，并导致众多借款人丧失抵押品赎回权。而当时联储主席在对全国信用社管理局(NationalCreditUnionAdministration，简称NCUA)的一次演讲中却说：‘如果贷款机构提供比传统固定利率更好的另类房贷产品，美国消费者可能会从中获益。’”此后不久，联储连续17次加息，将联邦基金利率从1%提升至5.25%。

“因此，一言以蔽之，早在2004年春天，金融监管部门已经开始关注贷款标准的放松。与此同时，联储一边持续加息，另一边却继续鼓励贷款机构开发并销售可调整利率房贷。在我看来，正是这种自相矛盾的行为造就了当前席卷数百万美国住房所有者的大风暴。”

2005年5月，媒体开始报道，经济学家对新增房贷的风险发出警告。

　　同年6月，格林斯潘主席称他本人也担心新型房贷产品的泛滥。

　　但直到2005年12月，金融监管部门才开始拟议推出监管指引，旨在遏制不负责任的放贷行为。直到9个月后，到2006年9月，这份姗姗来迟的指引才最终定稿。

　　“但甚至直到现在，监管部门的反映仍是不完整的。在意识到问题足足3年之后，到2007年3月初，金融监管部门方才同意将指引中的保护措施衍生到那些更为脆弱的贷款人。这些贷款人更不可能理解之前推给他们的产品的复杂性，而且一旦麻烦降临，更少资源保护自己。我们还在等待指引的最终实施。”

　　Dodd计划促使立法保护次级抵押贷款者，并压制那些高风险的贷款者。希拉里·克林顿呼吁联邦政府建立“丧失抵押品赎回权延缓期”，给贷款者更充裕的还款时间，并希望减少“提前还款罚金”。美国社区再投资联合会(NCRC)希望住房与城市发展部能被授权再贷款给次级借贷者，并期望联邦政府建立基金以救助低收入的房屋所有者。

　　但是这场危机真的严重到需要政府出面解决吗？很多经济学家对此持有否定意见：延迟还款(delinquency)并不等于违约(default)，很多借贷者最后无须政府帮助也能还款。而且根据以往的经验来看，贷款公司往往会与借贷者重新协商贷款条款，减轻借贷者的还款压力。沃顿商学院房地产金融教授 Joseph Gyourko认为，目前政府不需要采取任何措施，市场会自动进行调整，如果政府在现在这种不确定的情况下介入，很可能引发道德风险，导致市场更大的波动。

　　曾任布什总统经济顾问的普林斯顿大学经济学家Harvey S.Rosen指出：

　　“是否应该使低收入人群更难以获得次级房贷，抑或索性让这些人无法获得房贷，还是让人们自己做出选择，并知道自己有时会犯错误？这三者之一将是政府最终的公共政策选择。”